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王海滨:房产观澜6_海滨政经述-橡谷智库

2018-09-22 07:33 来源:80后整理 网友评论 0

去年年末的时候,我有些报告涉及宏观方面,我不厌其烦的劝告客人把房子掉,也劝一些朋友。其实对朋友来说,这是吃力不讨好的,人们很厌烦,心理上绝对接受不了,认为你是乌鸦嘴。最极端的是一个没见过面,但认识了很久的网友,到微博破口大骂,这可以说反映了人们的普遍心态。

在那个时候,房地产拉出最后一搏涨幅,是一路往上的抛物线,如果你去看看2010年底的橡胶等大宗商品走势,也是这样的图形。在所有行情的末端都是最猛烈的。另一个迹象是,我去年在美国住了半年,看到国内真正的富人在疯狂的逃离国内,以现款购买当地高档社区的劲头,不仅仅让当地人瞠目结舌。LA和夏威夷的中介都在津津乐道国内客人数十个人在几个小时内轮番加价全款购买豪宅的事情,其中一个案例发生在我们晚间吃饭的时候。但是,此时在北上广掀起最后一波狂买的却是刚需家庭,散户大规模进场,大户撤离了。

这是所有接近末端的迹象,因为散户思维永远是替人托盘的。

我查验了上海的成交数据和价格,立即证实了。在内环以内的房价,没有什么大涨幅,中外环的房价突飞猛进。这意味着富人不在场内,普通人入场了。

在12年底,我不仅仅是内部说,而且我也写提醒说,上面在给体制内的富人机会逃离,迟迟没有推出房产税和不动产登记,是给你机会了。如果你不听党的话,未来是很难堪的,恐怕没人会救你,你也别怨天尤人。真正有政治智慧的人立即明白了,只有那些傻不愣登的到了今天才想起来,亡命般的抛售房子。实际上也证明这类人政治智慧极差,许多消息表明这类人已经被双规进去了。

这是没有办法的,如果庙堂面对整个集团贪腐,不敞开一个口子,改革政策是推不下去的,没有人能做到以法责众,这是不可能的。

普通的私营企业家和投资者中反应快的还是不多,比我想象的要迟钝。但是他们后来也想起来离场了,这是为何下半年出现刚需房产涨,投机房产停滞的原因。

直到一季度,普通民众还是没反应过来,甚至今天,你去问问身边的人,他们都会告诉你,房子不会跌的。我告诉你一个专业房产公司,国内最大的房产公司之一,他们的研究报告结论。在今年一季度,几乎所有城市的豪宅,也是5万以上的房子都不动了;而2万左右的刚需,这里指的是北京,迅速在四小时里光。

而这份专业报告,我是很赞赏的,他们从横向和纵向都做到了数据全面,周期节点清晰,包括世界性的千人住房比,从未有超过12的,日本可能达到过,而中国综合性的拥有率达到了35.

他们的报告实际上只有二线城市以上的五六十个样本,我因为一直在不同的城市生活,到过三四线城市。仅仅以直观印象,我也知道三四线城市的房价三年前开始跌了。这一两年,全国各地政府疯狂的地,已经造成全境供应大于需求。任总一直抨击政府土地不足,是不存在的,可能北京除外,而北京不是全中国。

我对地方政府固定投资做过会计分析,去年达到了43.6万亿,其中有几个重要的资金来源会计项目是:银行信贷、自筹资金和应付工程材料款。我开始糊涂了,没有搞明白怎么能够自筹资金占比这么高,超过5成。于是我花了很长时间来试图搞明白这件事,终于从一个银行体系的专业人士那里得到一番详细的剖析,自筹资金实际上也是来自于银行信贷、影子银行借贷,且其中很多事短债长用。再加上二到三成的应付账款,也是说地方建设的平台,也是融资平台,债务大于投资。

由此,除了地是的财政收入办法外,剩下债券了。

而房地产业抽光了实体经济的流动性,许多大型的制造业之所以还能生存,或者有些盈利,是因为他们也在做投融资和资金套利的事情。

我这样告诉你吧,中国经济已经是无根之林。

好,尽管长期以来我知道中国是资不抵债的,债务远超过gdp,但是我们在看资产总量,比如那300万亿的地产账面价值时,似乎会觉得安心一点,只要印钱不止,风险似乎还飘着。但是庞氏骗局的末端是利率脱离体系的掌控,变成一股压垮泡沫经济的力量。

同时外部复杂的国际环境,比如我写剖析的,美联储不可能一直印钱,他们会被趋势逼迫必须退出。而美联储退出的影响,大家没有想明白,并不是一个资金离开新兴与否的问题,那只是表象,而是货币流动性从宽松逆转成紧缩的过程。这个过程不是美国或者中国政府能够控制的。

因此当流动性从泛滥,变成枯竭的时候,所有的泡沫都会崩塌。

即使如此,房地产业仍旧没有意识到风险的可怕之处。我在这篇杰出的房地产分析报告的末端,看到他们得出一个结论说,高档房不动了,我们开发刚需房子还是有可能的。因为从前面一季度的数据得出了这个结论。

我告诉房地产业我的看法:那是当房地产高档房不动,且衰败的消息如滚雪球一样变化的时候,刚需消失的速度会远超过高档房。

2008年的金融危机是从美国发动的,今年的金融危机是从中国发动的,原因都是房地产泡沫的崩塌。

从长远的根源来看,去年我给大家看过一个中国人口模型,没写分析,不想吓唬大家。既然这篇报告里详细写了数据,我重复一下:在未来的十几年后,中国的老龄化会产生7亿老人,能够工作的青壮年只有5亿,还有2亿多小孩。

我们不需要谈论任何社会制度的优越性和劣根性,只谈人口趋势的变化,也足以让中国人变得生存艰难。

那你还指望投资房地产,在十几年后获利吗?

其他别谈了,各自自求多福吧。

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