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王海滨:房产观澜7:我们的城镇化过程到了什么地步?_海滨政经述-橡谷智库

2018-09-21 09:48 来源:80后整理 网友评论 0

我看了易居与万科总裁的对话,万科提及目前中国的城镇化只到了51.27,而日本房地产在1991年开始崩溃时,城镇化到了76;韩国97年崩溃时,城镇化到了72.

我有些异议,与万科商榷。

首先我们先弄明白什么叫做城镇化,很显然,指的是农村人口转移到了城市,并在城市中生活。那么我们先从宏观数据来计算一下。

根据统计局的数据,中国2013年城镇住宅保有量到今天是163亿平方米。

同样根据统计局的数据,2013年总人口13.6072亿,其中城镇7.3111亿,农村6.2961亿。

我对上述几个数字有异议。

不过先算一下城市户数和农村户数,城市业人口负担人数为2.88;农村为3.96人。那么城市是2.538亿户,农村是1.590亿户,城市户均拥有住宅面积为64平米,人均22平米,不过这中间可能有个拆迁的数据没有计入,大概估计20亿平米,那么去掉1/8,人均为19.4平米。与发达国家相比大致一半,不过据说日本为19平米,那差不多。

不过在2013年的年度农村收入人均8896元,全年产粮6亿吨,其中稻谷2亿吨,小麦1.2亿吨,玉米2.18亿吨,合计总价值折合到农民身上为2200块钱收入,也是说有大概6600元为外来收入,按照3.96人口负担,这个业人员的收入为2.6万,很显然这个工资是在城市里赚的。

在中国的人口结构中60岁以上有3.3亿人,小孩有2.39亿,尚不算15-22岁的读书人口,实际上大概有一半的人工作,一半的人被抚养或者退休。

以夫妻俩都在城市打工或者一个打工一个抚养子女计,中国有3亿以上的农村劳动力在城市。即使以国家统计2.6亿农民工计算,也和收入水准接近。

以此估计,中国城市人口数量已经达到10亿。

13亿为分母的城镇化比例为79%,按照国家数据城镇化为76%,官方逻辑为51.27%。

这中间的大多数人都不会回到乡下地,你应该明白无法养活自己。2.6万的户均收入意味着他们在目前的房价下无法购买房屋。

另外7.3亿人的人均住宅面积按照传说中的日本人均数已经到达目标,如果按照欧美的水准40平米,那是一半的人没有达到居住面积总和。

不过据万科的数据,日本在76%的城市化比例时发生了房地产崩溃,所以这是个问题。

但如果日本的数据假如是错误的,也和欧美一样,在40平米左右,那么中国还需要发展140亿平米建设,今年尚有60万亿平米在建,以后还可以开工80亿平米。按照目前新开工的速度还可以开5年。

当然数据都是动态的,只要生出来的人比死去的人多,还会递增。

唯一的疑问是,按照这些人的收入,去掉生活费、房屋按揭、养儿育女和抚养老人的费用,他们中间还有多少人有能力买房子呢?

------ 参考数据是2013年农村收入--实际上城市打工收入+2000粮食收入为人均8896,城镇人均26955元。

------根据日本统计年鉴等,预估日本人均面积为19.5平米左右。

数据或有不全和失真之处,敬请指导

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