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王海滨:房产观澜0:回顾一下去年四季度我说的地产预言_海滨政经述-橡谷智库

2018-09-19 16:14 来源:80后整理 网友评论 0

好吧,作为当时国内极少数清晰表明房地产即将下跌的分析师,来见证一下奇迹:我在经济论坛2009年初唱多地产;2010年唱多大宗商品为牛市;2011年春节“遇见2011”一文提及大宗商品即将崩溃......

房地产的命运

(2013-10-27 11:04:20)[编辑][删除]

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财经

分类:投机的逻辑

我在上月微薄中明确提及2014年二三季度房地产开始衰退,引发很多争议。许多读者拿我以前的来对照,后来他们看到我在2011年写应该离开地产,但不排除后面一两年继续上扬的趋势,才不说话了。

这是我第一次明确的提及地产衰退,何解?

上次杭州会议我做嘉宾报告中提及了部分地产的解析,简单说了几句。这一次的价格上涨,是一次比较别的上涨,北上广甚至武汉等中部城市,均是郊区上涨幅度和成交量远超过市中心。以数字统计而言,郊区200万左右的房子,这和北上广中产年轻人的家庭净资产是相关的。

而市中心相关于豪富之家的地产则平静,更多的身边事实显示,大量的富人在12-13年抛售地产。而我在美国地产业做调查的时候,更是对华人资本的凶猛进入大为震惊。许多数百万美金的地产都是全款支付,一个标的数十个华人竞标的事情也比比皆是。

这已经表明了主力资金从房地产退缩,散户大量进入托盘的明朗迹象。

另一方面是银行业对按揭贷款的收紧,原因并不仅仅是银行资金额度的缺乏,还在于上层下发的坏账率控制,尤其要严控地产资金。这已经表明银行业对房地产开始警惕,按揭贷款利率急剧上升,钱贵则物贱,地产的压力已经出现征兆。

过去多年我租房居住,很多时候被迫搬家,因为房东买房屋,变动频繁。最近两年租房,房东已经希望我签长约,尤其是我住在内环附近时,以我租房的价格,这个群体急速减少,房东对房客比较客气。而我计算房租,房东是永远不可能覆盖按揭贷款的,一半也不到。

那么,这几天有另一个晴天霹雳砸在房地产业了,那是大格局的改变,中国的改革路径公布。中央政府对基础福利实行中央财政承担,同时实行土改,集体土地入市流转,削弱了地方政府通过土地财政完成投融资循环的路径,作为替代,房产税和以后的遗产税是必须实施的,以补充地方政府的财政支付能力。

至此,地方政府土地财政彻底告一段落,而房地产业存量税成为重要税源,房地产业的炒作链条彻底打断,炒房者持有成本增加。

如果不出意外,我所说的2014年二三季度房产衰退可能已经说晚了,地产业要进入另一个阶段了。

2014年房产衰退

(2013-09-15 20:01:47)[编辑][删除]

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房产

分类:投机的逻辑

我可以确定的相信:2014年房地产会开始衰退.

这是我能够想到的最温和的词语.

换言之,2014年年中之后可能面临房地产崩盘.

无论是媒体,还是现实中,房地产购买者应该能够获知银行按揭贷款的变化.许多银行开始冷淡房贷,推托或者取消优惠利率.这不仅仅是资金紧张的问题,而是反映整体利率上扬对长周期高风险贷款的压力,银行业在防范和放弃按揭贷款业务.

这不仅仅是银行的问题,而且是整个房地产面临的问题.中国过去十数年的地产暴涨都来自于实际货币负利率和货币宽松,但是今天这两个条件已经不存在.

从习李两位领导人的最近表态来看,容忍经济下滑,以完成经济改革已经是决心毫不动摇;央行宽近紧远的策略也已经在银行的实际操作中感受颇深.换言之,在以后的岁月里,资金紧张是常态,按揭贷款作为长周期的业务已经不是优势贷款业务,而是风险积聚地.

因此尽可能过渡,让资金从房地产过渡到实体经济,是上层的决心,也是无奈之举,因为对于任何一个经济体来说,财政平衡才是维持国家经营的核心之道.财税收入的减少,和不能扩张赤字的政策导向,已经预示着在地方政府突飞猛进出地王后,需求端的资金供应出了问题.

无论是从炒房成本来计算,还是房产税扩展后的持有成本,以及代表货币资源配置的资金宽紧流向也好,房地产已经终结了.

正如2011年春节前工业品抛物线式暴涨之后断崖式下跌,最近数月的沿海城市地产暴涨,也是最后的疯狂.

在2014年年中前后开始,中国的地产业将步入周期性的下跌开始.

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