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王海滨:房产观澜11:房地产业的选择_海滨政经述-橡谷智库

2018-09-18 11:14 来源:80后整理 网友评论 0

我从人口城镇和农村的数量收入等等方面看了一下房地产业,也和一个同事交流了对房地产的看法,我们感觉不太能在房地产业的中国,能做一些什么咨询,或许帮助他们到欧美投资会是个方向。

因此我不再寻求在房地产业的国内开拓咨询业,这里给大家一些我个人的看法,房地产业后面的选择是怎么样的。

前面9篇叙述了我对房地产业的综合分析,我这里说一下我个人的观感。

很多房地产公司在转移到三四线城市吃了药,然后再选择刚需领域再次吃药。对于房地产投资来说,最重要的只有一个词语:位置。

也是说中国房地产投资的核心在北上广,包括杭州、深圳等地都算一线城市;各省的核心是省城和港口城市;地县级市的核心在当地的经济商业中心。

另一方面,房地产业是一个区域型的,很多房地产公司都是基于本土的,原因不外乎人情,因为在当地有千丝万缕的人脉关系,政商关系比较通达;其次是大型地产公司,可以纵横四海。但是大型地产公司重心在开始的时候,都是放在核心城市;二三四线城市都是本地房产业耕耘。

发展中段开始,大型地产公司开始渗透到二三三线城市,早起的鸟儿有虫吃。到后期一些地产公司想要转战三四线城市时,已经是大错错,因为当地购买力已经被开发殆尽。

此时由于人口随着产业集聚和城市化进程,财富向大城市聚集,有实力的公司应该继续拓展核心城市才对。所以,我看到前两年大型地产公司向下面发展时,曾写说:三四线已经不行了,核心城市才会继续涨。不幸而言中。

而对于核心城市,主要是因为政策的导向问题,很多地产公司开发刚需,抢到第一的都算是赌对了。13年最后猛烈的购买都是刚需。

但之后进场抢刚需都是错误的。

我在研究人口收入数据时,发现底层的购买力都被透支了,城市的底层购买力已经差不多消失殆尽,农民工进城十几年积累的财富都在家乡县里的房子上,即使将来放开户籍也不会带来很强的购买力。

只有一个是未来的趋势,那是改善性和舒适性居住需求。

这十年的房地产黄金年代,已经让许多城市的自住率超过70%,剩下的底层购买只能依赖棚户区改造和保障房了。但是早期许多基于自身购买力,而购买了80-100平米的中产阶级,他们的购买力正在提升。所以,对于这批人的购买力,被中国的限购政策压制了。

我写过很多抨击中国经济架构的失衡,货币资源的错配导致中国实体经济缺血,房地产绑架中国,但是这绝不意味着房地产业不是经济的核心之一,也绝不意味着限购是一个可以持续保持的好政策。

限购的确可以限制资本外流,许多沉淀在里面的流动性不会在人民币持续高位的时刻,套现出国,从而导致中国经济被掏空。但是随着货币汇率和利率的改革,进入自由浮动,人民币如果能够做到动态平衡,且货币政策能够以另外的安全资产替代房地产,央行能够以国债、slo、逆回购等等货币政策调配人民币利率和汇率的时候,限购应该取消。

非化的政策只能短时期内起作用,长期无益于本身的运行,甚至有害。

房地产业的泡沫化不是房地产本身的问题,还是货币政策和经济架构的问题所在,或者说是政治架构的问题所在,最重要解决是要依靠经济架构和货币政策改革。

不过,形势比人强,经济处于一个极其危险的状态,或许也会迫使庙堂做短期回到过去的策略。

那么,假如房地产业在后面的十年内持续下滑,不管是房地产业本身,还是房地产不同的产品,都会分化。很多房地产业会破产,这对有现金储备的是好事;而另一方面不同的房地产产品会走势不同。在一个大趋势下走熊市,但不同区域的不同产品线会走势不一样。

这中间,改善性住宅,是重要的。有购买力的刚需甚至可以从改善性住宅替代的二手房获得房源。这部分需求,在全国都是放之四海而皆准的,无论核心城市,还是省城地市。

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