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王海滨:房产观澜20:结构性趋势_海滨政经述-橡谷智库

2018-08-26 14:20 来源:80后整理 网友评论 0

一个月前到东莞参加朋友婚礼,偶遇河南投资者,我们泛谈了一下,涉及房地产,才知道他是地产商。

当时几个朋友围观,我们俩话多,扯了很久。

我们俩观点有所不同,其中一个在于需求。其认为还是要着眼于刚需,我则认为刚需已经暂时枯竭,应该着眼于改善型住宅。

没有结论。

另一个观点则延续需求问题,我认为二三线城市极度危险,核心城市还行。这个问题,大家也没有定论。

在过去的十几篇房产观澜里,我曾从人口结构和城乡收入上,倒推房地产需求,认为城镇化已经接近完成,二三线城市没戏了。在最近的一个推断中,我借助别人的一个推算,北上广深,比如上海2400万户口,3500门手机,其他核心城市类似,四个城市实际人口1亿,房屋存量占全部城市面积6%,人口占11%,同时北上广深的人口居住初步满足,略有不宽裕。这意味着其余城市人口与房屋存量失调,下行风险极大。

实际上,在十月份经过一番政策支撑后,成交量上扬,不仅仅是城市间的分化,上海郊区和内环内也产生巨大的结构性分化。核心四个区,价格坚挺,成交量上扬;而另有六个曲线成交量和价格都大幅度下挫,其中有些地区呈现为-6%。

而在数据中,北京上海南京杭州的库存积压达到2010年以来的最高。

另一方面的统计证实了我的看法,改善型需求成为这一波成交量的重要组成部分。

至此可以明朗,核心城市的核心地带维持了刚性价格,同时也是改善型住宅给与了支撑。但环外和其余城市则会呈现巨大的风险。

对于明年的结构性趋势,将继续演变。面对美联储加息的必然,中国政府托市的货币政策受制于人,以免出现资金大规模逃离。所以,明年结构性的货币支持,也会让地产剧烈分化。大公司的并购,和核心城市核心地段的维系,和二三线城市的房地产下滑,中小型地产公司破产,交织在一起。

明年或许不会出现房地产的崩塌,中国政府也不会希望地产暴跌,但结构性衰退,将是新常态。

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